當(dāng)前位置：中國廣告人網(wǎng)站--->品牌營銷欄目--->營銷案例-->詳細(xì)內(nèi)容 東方勃艮第項(xiàng)目失利記 作者：馬超 日期：2009-11-9 字體：[大] [中] [小]

    引：頭年，大白菜減產(chǎn)，物以稀為貴，賣到了1元一斤，菜農(nóng)撈到了大實(shí)惠；次年，大家一窩蜂的種白菜，妄想著也會(huì)有頭年的收益，誰知大家都種白菜，白菜卻只賣到了5分一斤，多少白菜爛都到了地里…但白菜終究是白菜，如果是一座投資甚大的樓盤呢！？
    這次，“白菜”真賣賠了
    ——東方. 勃艮第項(xiàng)目失利記
    ——原載于《銷售與市場.評論版》.7月刊
    （注：文中所述樓盤
、公司、人名皆為化名）
    平山溫泉位于溫塘鎮(zhèn)，距石家莊市60公里，全國重點(diǎn)溫泉之一。其水溫高達(dá)60-90度，面積約100余畝，含有硫磺等30多種化學(xué)物質(zhì)，性質(zhì)屬高熱弱堿性氯化物硫酸鹽氡泉，醫(yī)療價(jià)值極高，對心臟病、風(fēng)濕病、皮膚病有獨(dú)特療效。在04、05年，一些地產(chǎn)商看到了這個(gè)潛在商機(jī)，通過大力炒作，使石家莊市民初步領(lǐng)略到了“第二居所”的概念。而到了06、07年度，隨著全國股市、樓市的攀升，溫塘房市則更是達(dá)到了空前火爆的狀態(tài)。而“東方. 勃艮第項(xiàng)目”這棵白菜也就在眾人忙著收獲的季節(jié)里播種了…
    借風(fēng)展旗，憧憬“白菜”的豐收
    “房產(chǎn)銷售有一個(gè)金科定律，即買漲不買跌”，白總的話擲地有聲，“隨著07全國房市的攀升，石家莊房價(jià)也達(dá)到了多年來的一個(gè)頂峰，這個(gè)機(jī)遇不容我們錯(cuò)過。另外，隨著近些年一些房地產(chǎn)商的預(yù)熱，溫塘已經(jīng)成為了石家莊第二居所的名片”。
    白總的慷慨陳詞令地興基業(yè)在座的各位高管頻頻點(diǎn)頭。的確，自04年某“炒房團(tuán)”對溫塘這個(gè)貧瘠小鎮(zhèn)進(jìn)行了立體包裝后，該鎮(zhèn)已經(jīng)云集了幾十個(gè)入住和在建項(xiàng)目，伴隨著“集群效應(yīng)”，溫塘已經(jīng)成為了石市市民選擇“二居”的首選。
    “有錢大家賺，既然別人可以吃香喝辣，為什么我們不能分一杯羹？尤其是現(xiàn)在的房市，大家可以看到，市內(nèi)的一些精裝小戶型樓盤均價(jià)都到達(dá)了7000元/平米，這說明石家莊房市還有很大的上升空間。另外，伴隨著今年股市的高漲，人們持幣觀望的態(tài)度銳減，投資股票、投資房產(chǎn)將是他們不二的選擇。我個(gè)人認(rèn)為，我們進(jìn)軍溫塘肯定可以獲得一個(gè)相當(dāng)高的投資回報(bào)！”
    “但您有沒有想到，目前溫塘已經(jīng)進(jìn)入了幾十個(gè)項(xiàng)目，市場是否會(huì)達(dá)到飽和呢？”，投資商杜總表達(dá)了自己的憂慮。
    “只有飽和的心態(tài)，沒有飽和的市場！以我在地產(chǎn)界多年的經(jīng)驗(yàn)來看，只要我們包裝到位，概念獨(dú)特，必定可以形成差異化競爭。而且，據(jù)我初步了解，溫塘的諸多樓盤都不同程度的存在著硬件問題，只要我們在工程質(zhì)量上有所超越，我認(rèn)為擊敗各個(gè)競爭對手，樹立一個(gè)高端品牌這絕非難事！”，白總立刻反駁道。
    在一番爭論后，白總以對市場的分析及必勝的信心說服了在座的各位。就這樣，地興基業(yè)通過各種關(guān)系的運(yùn)做終于從溫塘鎮(zhèn)政府手中拿下了最后一塊通過審批的地皮。同年7月，地興基業(yè)委托美地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開始了項(xiàng)目的全權(quán)銷售與策劃，銷售進(jìn)度上進(jìn)入了準(zhǔn)備期。
    前期規(guī)劃，妄以“品質(zhì)”賭明天
    在簽下代理合同后，美地公司總經(jīng)理金總親自掛帥出任項(xiàng)目的總策劃人。為了能夠盡快掌握競品概況，實(shí)施與白總商定的差異化競爭策略，美地公司對溫塘各項(xiàng)目，尤其是工程質(zhì)量方面開展了細(xì)致的市場調(diào)查。果不其然，美地公司在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多項(xiàng)目容積率高、開槽淺、綠化率低、戶型大眾化、裝修簡陋、PVC管道已滲水、溫泉水無法供應(yīng)、項(xiàng)目無文化內(nèi)涵…等等共十余處硬傷。而這些發(fā)現(xiàn)，使金總與白總欣喜萬分。
    “第二居所與第二套房子是截然不同的概念。第二套房子可能更多的是用來出租、投資，并不符合度假、休閑的需要。第二居所并不單純是一家擁有的第二套房子，而可能是第三、第四套，它更多的是賦予度假、休閑的生活內(nèi)涵”，金總在和白總的碰頭會(huì)上講到，“既然‘二居’是個(gè)一個(gè)高端概念，其定位決定了質(zhì)量，而質(zhì)量又決定了價(jià)格。那么，從差異化優(yōu)勢與概念上來講，該項(xiàng)目就理應(yīng)當(dāng)成為溫塘的一個(gè)名片型建筑。無論品牌、質(zhì)量、價(jià)格都該成為溫塘之首！這樣，既可以有效區(qū)分競爭對手，又可以打造真正的‘二居’概念”。
    金總這番話得到了白總的高度認(rèn)可，她此時(shí)更加堅(jiān)定了進(jìn)軍溫塘的決心。為了順?biāo)�推舟，金總又拿出了對�?xiàng)目的前期策劃方案，其中：
    品牌方面：“精裝法香的浪漫”。
    1、將樓盤名稱定為“東方. 勃艮第”。勃艮第的紅酒產(chǎn)量不僅占法國所有葡萄酒的四分之三，而且全球最昂貴的紅葡萄酒也產(chǎn)于此地。取名“東方. 勃艮第”，在葡萄峪種植大量葡萄，收獲季節(jié)物業(yè)中心可以將收獲的葡萄釀造成紅酒，使住戶享受到法國紅酒的浪漫氣息。
    2、以希臘民謠“Windflower”為藍(lán)本，將其改成“東方. 勃艮第”的廣告主文案，以“精裝法香的浪漫”為訴求向購房客戶傳遞一種朦朧的法國風(fēng)尚。
    質(zhì)量方面：打造溫塘樓盤最高品質(zhì)。
    1、將工程硬件方面做到絕對第一。其中，開槽5米，保證7級抗震；采用高級無縫鋼管，保證50年不滲水；所有鋼筋、水泥等建筑材料均選用一級品。
    2、綜合石家莊當(dāng)前二居及高級住宅需求，以精裝公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟、雙拼幾大模塊一齊推向市場。
    3、規(guī)劃葡萄峪、百畝生態(tài)種植園、普羅斯旺花海；規(guī)劃大型勃艮第溫泉湖；規(guī)劃垂釣樂園；規(guī)劃藝術(shù)噴泉廣場、主題觀演區(qū)…即，通過上述這些呈現(xiàn)“春的花香，秋的果實(shí)”的壯麗景觀。再加上“泡湯+紅酒+觀景”概念疊加，渲染質(zhì)量帶來的品位享受。
    價(jià)格方面：將售價(jià)做到溫塘第一，一則保障高價(jià)格可以作為高成本的補(bǔ)償，二則昭示其樓盤的絕對高端。比如，“東方. 勃艮第”公寓期房價(jià)格定為同比樓盤洋房現(xiàn)房的價(jià)格。即，價(jià)格同比競品高出25%。
    進(jìn)度方面：依據(jù)地興基業(yè)資金鏈較緊的現(xiàn)狀，以公寓作為項(xiàng)目的一期工程，花園洋房為二期，別墅為三期。低開高走，以使公寓銷售回籠的資金作為景觀、配套及下期工程款。
    推廣方面：在項(xiàng)目前期實(shí)施大范圍高頻度廣告轟炸，以《燕趙都市報(bào)》、《 燕趙晚報(bào)》、“石家莊交通音樂臺(tái)”、“河北經(jīng)濟(jì)頻道”、“河北影視頻道”、《生活時(shí)尚》等本地高端媒體為主要平臺(tái)進(jìn)行立體推廣。
    白總在聽完金總對整個(gè)方案的介紹后，基本給予了肯定。作為工程師出身的白總對工程質(zhì)量及景觀規(guī)劃等方面的建議采用了全盤接納的態(tài)度。但是，對于推廣策略，她則認(rèn)為太過鋪張浪費(fèi)，所以她對這方面持保留意見。搞銷售出身的金總自然感到此舉不妥，但又無可奈何，因?yàn)榇�理合同上明文�?guī)定著廣告由甲方負(fù)責(zé)，而且合同上規(guī)定的100萬保證金他還未付，所以只得無奈接受。
    推廣銷售，捉襟見肘顯局促
    按照白總的想法，既然溫塘已經(jīng)形成了“二居”集群效應(yīng)，那么站在巨人的肩膀上自然不需太多廣告；另一方面，拮據(jù)的資金也不允許她可以工程推廣兩不誤，為此，白總決定僅通過以下幾種傳媒開展推廣：
    本地報(bào)紙：在石家莊三大報(bào)紙中，選取相對低端的《河北青年報(bào)》為主力投放媒體。
    宣傳單頁：印刷20萬份簡易DM，在大街上進(jìn)行攔截發(fā)放。
    短信群發(fā)：集中于鬧市區(qū)及特殊號段進(jìn)行群發(fā)。
    DM雜志：選取本地《生活時(shí)尚》雜志投放廣告一期，對Office一族進(jìn)行宣傳。
    陌生拜訪：以美地公司的置業(yè)顧問為主力，對高檔寫字樓及市內(nèi)住宅進(jìn)行陌生拜訪。
    而在銷售方面，金總也打著自己的小算盤——既然提點(diǎn)只有區(qū)區(qū)1%，那么在銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)方面，美地自然就不能鋪張浪費(fèi)。所以，美地只是租用了某寫字樓的6層的一間寫字間為售樓部。至于其他渠道，則主要依靠各置業(yè)顧問的個(gè)人資源進(jìn)行拓展。
    在開發(fā)商與代理商各揣“小九九”的前提下，“東方. 勃艮第”總算是開始了“發(fā)卡”銷售。但，兩個(gè)月過去后，一期公寓卻只售出了不到15%！其銷售的進(jìn)度相較其他樓盤要明顯遜色。更嚴(yán)重的是，很多客戶在看房時(shí)改變了主意，購買了其他樓盤。為此，白總十分惱火，按照白總當(dāng)初的想法，既然能買的起“二居”的都是精英一族，他們肯定更加注重品位與品質(zhì)，而“東方. 勃艮第”這種西式概念、品質(zhì)一流的樓盤必定是他們不二的選擇。那又為什么會(huì)臨陣倒戈呢？一定是美地公司設(shè)立售樓部太少，并且銷售不夠用心。所以，白總開始加緊向乙方索要保證金，想借此給美地公司施加壓力，促其加大銷售費(fèi)用。
    而另一方面，金總也是怨氣滿腸——既然你想做高品質(zhì)樓盤，那又為什么在廣告力度上如此拮據(jù)？你又不是什么大牌地產(chǎn)商，你不做廣告，光靠我的售樓員，混身是鐵能捻幾顆釘？還有，1%的提點(diǎn)已經(jīng)沒多少利潤可賺，我又怎么可能自己賠錢為你多設(shè)銷售網(wǎng)點(diǎn)呢？何況，該項(xiàng)目又不是一個(gè)香餑餑，100萬保證金早就高出了業(yè)界同期標(biāo)準(zhǔn)，難道你想拿我的保證金去做你的項(xiàng)目施工款？
    各懷鬼胎，必然心存芥蒂。雙方經(jīng)過一陣扯皮，白總終于在一怒之下炒了美地公司的魷魚。
    臨陣換將，銷售冰火兩重天
    銷售總不能擱置，在解雇美地公司之前，白總就已經(jīng)在暗中另尋新歡。但是讓她失望的是，每個(gè)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都推掉了該項(xiàng)目，這是白總史料不及的。因?yàn)�，在她的眼中“東方. 勃艮第”是一個(gè)完美的樓盤，只是她現(xiàn)在手頭沒有充裕的資金去一下把它包裝出來而已。這時(shí)，一個(gè)小型經(jīng)紀(jì)公司達(dá)順站了出來，在與白總進(jìn)行了多次溝通后，簽定了高提點(diǎn)的代理合同，但廣告費(fèi)用則要由達(dá)順公司全部承擔(dān)。
    很遺憾的是，達(dá)順公司并非隱寂深山中的高士，其唯一的成績就是趕在石市05、06商業(yè)地產(chǎn)高峰年，依托集群效應(yīng)售出了一座商務(wù)樓盤。為了拿到高回報(bào)，達(dá)順公司將廣告費(fèi)用自行承擔(dān)，因?yàn)樵谶_(dá)順公司何總的眼里，借著這股房市暖風(fēng)，無論高低樓盤只要依靠發(fā)發(fā)單子、發(fā)發(fā)短信就能銷售出去。這樣，一則省掉了高昂的廣告費(fèi)用，二則還可以拿到高回報(bào)，如此好事豈不美哉？
    但，天不做美，達(dá)順公司依靠十一房展會(huì)及出動(dòng)所有置業(yè)顧問發(fā)單，在10、11月僅售出公寓5套。白總為此相當(dāng)生氣，隨著3棟公寓的拔地而起，回籠的房款卻如杯水車薪般不能供給，這樣下去，別說是二期花園洋房，就連前期規(guī)劃中的綠化與景觀都不能動(dòng)工。而在這個(gè)節(jié)骨眼上，國家領(lǐng)導(dǎo)卻從股市、房市的暴漲中醒過神來，為了遏制通貨膨脹，為了遏制房價(jià)，政府已經(jīng)準(zhǔn)備實(shí)施新一輪的宏觀調(diào)控，捅破一個(gè)個(gè)的經(jīng)濟(jì)泡沫。
    垂死掙扎，彈盡糧絕遭失利
    為了盡快改變當(dāng)前的棘手局面，白總一直試圖讓達(dá)順公司投放廣告，加大銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，并繳納保證金，但卻一一被達(dá)順公司推委回來。另一方面，達(dá)順公司則一直埋怨地興基業(yè)對項(xiàng)目的定位、定價(jià)不準(zhǔn)，前期策劃定位偏離，施工現(xiàn)場無景觀，賣點(diǎn)同質(zhì)化……終于開發(fā)方與代理方再次形成了“踢皮球”的局面，銷售進(jìn)度完全停滯，達(dá)順公司也創(chuàng)下了5個(gè)月銷售為0的“佳績”…
    白總何嘗不想換掉達(dá)順公司？只是白總一提項(xiàng)目的概況以及保證金的事宜，各經(jīng)紀(jì)公司就紛紛退卻。尤其是進(jìn)入08年以來，溫總理對08經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)測、中央銀行利率的調(diào)整、股票市場的大幅下調(diào)、美國經(jīng)濟(jì)的次貸危機(jī)，萬科房價(jià)的下調(diào)與王石的“拐點(diǎn)”論、民間對房價(jià)的觀望，使石市房市遭遇了空前寒流。別說是標(biāo)榜優(yōu)質(zhì)生活情調(diào)的“二居”，就連市內(nèi)絕好地段的“第一居所”都難逃政策面帶來的寒流。另一方面，隨著人均收入的提高，CPI指數(shù)的上幅，建安成本的上揚(yáng)，房價(jià)已經(jīng)很難回調(diào)。所有這些，對資金鏈緊繃的“東方. 勃艮第”來講無異于雪上加霜！
    至今，達(dá)順公司擔(dān)任該項(xiàng)目的銷售總監(jiān)、策劃總監(jiān)已全部離職；地興基業(yè)的施工進(jìn)度也大幅度減緩；而雙方的總裁還在不停歇的推委責(zé)任與爭吵…“精裝法香的爛漫”變成了“爛柿子滿地”，一發(fā)不可收拾！
    “白菜”怎么就這么難賣？
    盛世必衰，飽和度定難易度
    事實(shí)上，在地興基業(yè)在項(xiàng)目伊始就犯下了致命的錯(cuò)誤。和很多商品一樣，市場飽和度決定著進(jìn)入的難易度�！叭藷o我有，人有我精，人精我走”，這個(gè)定律可以適用于諸多行業(yè)，房地產(chǎn)也不例外。誠然，溫塘房市經(jīng)過幾年的預(yù)熱，已經(jīng)到達(dá)了相當(dāng)成熟的狀態(tài)。但是，真正聰明的商人只會(huì)在兩種情況下進(jìn)入：第一種，具有非凡眼力、魄力與實(shí)力的開發(fā)商會(huì)做“第一個(gè)吃螃蟹的人”，通過敏銳的市場眼光率先入市進(jìn)行整個(gè)市場炒做，達(dá)到獲利的目的；第二種，雖然魄力未必很大，但也具有一定的前景預(yù)見性，看到有上升的態(tài)勢，采用跟隨策略在市場上升期進(jìn)入。但是，在“東方. 勃艮第”獲批時(shí)，整個(gè)溫塘已經(jīng)有了幾十個(gè)入住與在建項(xiàng)目，何況溫塘只是一個(gè)縣區(qū)里的小鎮(zhèn)，能有多大的市場容量？每個(gè)項(xiàng)目間隔不到幾百米，共同享用溫塘那么一點(diǎn)點(diǎn)自然景觀和溫泉水，究竟還有沒有投資性可言？
    另一方面，07年2季度房市、房價(jià)已經(jīng)快走到了上升的盡頭，按照“盛世必衰”的道理，此時(shí)候進(jìn)入市場本就該非常謹(jǐn)慎了。更何況地興基業(yè)這種資金鏈都不寬松的小型地產(chǎn)商，全部的錢一旦投入，若沒立竿見影的業(yè)績馬上便會(huì)陷入困境！
    前期策劃，驢唇馬嘴錯(cuò)聯(lián)姻
    我們得承認(rèn)，目前很多樓盤工程建筑質(zhì)量以及文化內(nèi)涵都存在著不同程度的缺失。所以，從質(zhì)量與品牌兩方面切入，形成差異化是絕對沒錯(cuò)的。但是，“東方. 勃艮第”真的就做成了精品樓盤嗎？
    先看品牌方面：為了形成一種西洋式的概念，樓盤定名為“東方. 勃艮第”。但是，聞名世界的勃艮第絕對不是靠幾畝葡萄地和上百畝果樹園一舉成名的！另外，在細(xì)節(jié)方面，“希臘民謠”怎么又和“法派氣息”聯(lián)姻了呢？概念先行，更要內(nèi)涵兼?zhèn)�。沒有深層次的文化支撐，僅靠“高處不勝寒”的空頭支票，這很難打動(dòng)顧客的心！
    質(zhì)量方面：對品質(zhì)要求苛刻，這本無非議。但是，對于一個(gè)資金緊張的小型地產(chǎn)商來講就必須要考慮成本問題。而且，房產(chǎn)這種產(chǎn)品又不同于其他商品可以直觀品鑒。比如，5米的槽深與50年不變形的無縫鋼管就很難直觀呈現(xiàn)。其實(shí)，質(zhì)量這個(gè)硬性指標(biāo)，應(yīng)該根據(jù)自身資源情況及產(chǎn)業(yè)政策標(biāo)準(zhǔn)來量力執(zhí)行。筆者認(rèn)為，達(dá)標(biāo)即可。
    價(jià)格與進(jìn)度方面：以價(jià)格為賣點(diǎn)是不錯(cuò)的想法。但是，價(jià)格這把“雙刃劍”又該如何利用呢？首先，量力而為是最為關(guān)鍵的。要知道各競品在售樓盤主要為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)，而你在銷售的不過是“樓花”。這一先天劣勢就不允許把價(jià)格定的那么高，更何況這朵“公寓樓花”的售價(jià)還超過了人家的洋房價(jià)格呢？再者，若想以高價(jià)開局，那么必然是在“景觀成型+名片建筑”的情況下才可以實(shí)現(xiàn)的。比如，石市某樓盤以“凡爾賽宮式的售樓大廳+中央景觀區(qū)水系”開盤，雖然暴出天價(jià)但依然銷售火暴，這充分說明了銷售道具的強(qiáng)大威力�？墒牵�“東方. 勃艮第”一無成型建筑，二無成型景觀，這哪里能讓大老遠(yuǎn)來的顧客不去周邊樓盤掃視一番呢？所以，為人做嫁衣裳的情況也就無足為奇了。
    推廣銷售，瘸腿霸王硬上弓
    又想做成溫塘第一，資金又捉襟見肘，那么推廣自然也就不能放開！假如是萬科、綠城、長江實(shí)業(yè)等集團(tuán)的樓盤還好，因?yàn)閺?qiáng)勁的品牌力是最佳的廣告攻勢�？墒�，一個(gè)小地產(chǎn)商要做高端樓盤，不把廣告做到針對性與力度做到恰倒好處是萬萬不行的！比如，高端樓盤就要選取高端媒體，先把“大眾”化為“小眾”，再保證一定的投放力度，才能有效聚焦目標(biāo)人群視線。石家莊本地有三大報(bào)紙，其中以《燕趙都市報(bào)》受眾面最廣，其次為《燕趙晚報(bào)》，最后為《河北青年報(bào)》。而“東方. 勃艮第”偏偏選取了《河北青年報(bào)》，這不僅影響了樓盤本來的高端定位，而且受眾面又窄又低…在加上中央臺(tái)屢次暴光的“短信”廣告，與毫無品牌支撐的陌生拜訪，所以推廣的成功率幾乎為0。
    也就是說，上述推廣，只是起到了影響高端形象的負(fù)作用，不如不投！其實(shí)，解決方案亦不難，只要集中上述所有推廣資金一齊投向唯一的高端媒體，也足夠打個(gè)十幾期廣告，必然有些功效。又怕花錢，又想面面俱到，又想做高端形象，其結(jié)果只能是竹籃打水！
    另外，就算要省錢，又怎能將唯一的售樓部設(shè)到6樓呢？在廣告投放拮據(jù)的情況下，如果在一些絕佳地段多設(shè)幾個(gè)沿街門市，還是能起到宣傳與銷售雙功效的。但如果是在6樓，又沒有沿街招牌，誰會(huì)主動(dòng)上門詢問呢？當(dāng)然，銷售渠道的問題，一部分責(zé)任在于地興基業(yè)，另一部分也在于美地公司。這些，也反映了開放商與代理商由來已久的深層次矛盾。
    政策影響，矮子將軍哪能行？
    從專業(yè)化與市場分工的角度來看，開發(fā)商、投資商、代理商的職能各有不同，各自向?qū)�業(yè)化發(fā)展是一個(gè)大勢所趨。但是，在現(xiàn)階段來講，如果開發(fā)商、投資商、代理商是相互獨(dú)立的，那么為了各自的利益，其間就會(huì)產(chǎn)生各種各樣的摩擦。我們不可能要求每個(gè)公司都如萬科一樣形成一個(gè)自上至下優(yōu)質(zhì)整體，但是，投資商在尋找開發(fā)商時(shí)，開發(fā)商又在尋找代理商時(shí)就必須擦亮眼睛，否則扯皮現(xiàn)象就不可能避免。
    另外，我們還應(yīng)看到，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與國家政策息息相關(guān)的行業(yè)。其發(fā)展和銷售與國家金融政策、宏觀調(diào)控、外界因素、行業(yè)規(guī)則密不可分。如果沒有前瞻性的投資意識(shí)，僅見到豬吃食，卻不見豬被宰，那么必然會(huì)向頭年熱銷次年滯銷的大白菜一樣爛到地里。本案例絕非杜撰，這一切真實(shí)的寫照了諸多小地產(chǎn)商的發(fā)展現(xiàn)狀。雖然筆者不同意王石先生的“拐點(diǎn)論”，但是08房市的低靡卻必然會(huì)對中小地產(chǎn)商形成嚴(yán)峻考驗(yàn)�？梢灾v，“東方. 勃艮第”項(xiàng)目從投資伊始就出現(xiàn)了致命的硬傷，再加上定位、策劃、推廣、定價(jià)、銷售等錯(cuò)誤，使這個(gè)項(xiàng)目的失敗從誕生那天就已經(jīng)注定！在進(jìn)入精細(xì)化營銷的今天，如果開發(fā)商不能從項(xiàng)目評估、前期策劃、品牌包裝、市場營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)加以注意，只靠天（政策）吃飯，那么也必然會(huì)走“東方. 勃艮第”的白菜爛地之路！    


聯(lián)系電話：13784033798，電子郵件：wumingcao357@yahoo.com.cn 簡介：馬超，高級職業(yè)經(jīng)理人，品牌中國產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟專家，中國奢侈品營銷領(lǐng)軍人物。曾擔(dān)任天津家世界集團(tuán)廣告科科長，泛美鉆溢珠寶投資集團(tuán)副總經(jīng)理兼品牌總監(jiān)，目前為某著名奢侈品集團(tuán)品牌總監(jiān)。 專長：珠寶、高級女裝、香水、手表及大型餐飲機(jī)構(gòu)的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌發(fā)展規(guī)劃、通路組織搭建、終端實(shí)戰(zhàn)推廣等。 著作：在專業(yè)媒體《銷售與市場》、《銷售與管理》、《贏周刊》、《中國廣告》、《成功營銷》、《營銷學(xué)苑》、《中國制衣》、《服裝銷售與市場》、《東方企業(yè)文化》、《市場圈》、《中國黃金報(bào)》、《中國礦業(yè)報(bào)》、《大眾投資與指南》、《光彩》刊物等發(fā)表專業(yè)論文逾百篇，并在《現(xiàn)代營銷》、《寶玉石周刊.營銷版》開設(shè)有《馬超講壇》專欄